Sektor PRS to obecnie obszar, który wielu obserwuje, ale jeszcze niewielu działa. Choć potencjał jest niewątpliwie ogromny, inwestorzy wstrzymują się z decyzjami i wciąż poszukują sposobów, metod i technologii, które zwiększą szanse na powodzenie, a przynajmniej zminimalizują ryzyko. Budownictwo modułowe rozwiązuje kilka kluczowych trudności z jakimi mierzy się wynajem instytucjonalny, dlatego warto wykorzystać je, by rozpędzić rozwój PRS w Polsce.
Aktualna sytuacja na rynku
Polski sektor PRS zaistniał zaledwie 5 lat temu. To zbyt krótko, by zdominować branżę nieruchomości czy budowlaną, tym bardziej, że wynajem instytucjonalny to zupełnie nowy model biznesowy i wciąż się kształtuje. W zeszłym roku zaledwie 1% wszystkich mieszkań na wynajem funkcjonowało w tym modelu. Jednak wszystko wskazuje na to, że sytuacja szybko się zmieni. Co prawda PRS jest na wczesnym etapie rozwoju, ale tempo tego rozwoju jest wyjątkowo duże. Z końcem 2022 r. ilość mieszkań, jaka była dostępna w ramach wynajmu instytucjonalnego przekroczyła 10 300 jednostek, a to 40% więcej niż rok wcześniej. Tendencja wzrostowa zapowiada duże zmiany na rynku nieruchomości, ale też dla branży budowlanej, bo prognozy są bardzo obiecujące.
Choć PRS został wprowadzony w Polsce stosunkowo niedawno, dziś stanowi ona jeden z największych rynków najmu instytucjonalnego wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Baza mieszkań stopniowo powiększała się głównie w Warszawie, aż jesienią zeszłego roku podmioty z sektora PRS dokonały kilku znaczących zakupów całych inwestycji i osiedli. Mieszkań na wynajem przybyło, jednak potrzeby w tym zakresie są zbyt duże, by można je zaspokoić inwestycjami z jednego roku.
Według raportu DLA Piper i Savills szacunkowa wartość transakcji dokonanych na polskim rynku najmu instytucjonalnego z końcem roku 2022 przekroczyła kwotę 1,8 mld euro. Warto zaznaczyć, że większość tych transakcji stanowiły kontrakty dotyczące projektów, które są dopiero w trakcie realizacji (umowy typu forward). Według szacunków średnioroczny przyrost PRS może w kolejnych latach wynieść ok 12 tys. mieszkań, co w roku 2028 pozwoli zbliżyć się do puli 100 tys. lokali na wynajem.
Rosnące potrzeby i popyt na najem
Oferta PRS skierowana została głównie do mieszkańców sześciu największych miast w Polsce. Według inwestorów Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź oraz Poznań to rynki, na których czynsze są wysokie, a potencjał wzrostu łatwo jest przewidzieć i wyliczyć, co przekłada się na gwarancję rentowności inwestycji. Tymczasem niedobór oferty nowoczesnych mieszkań w innych lokalizacjach też jest wyraźnie odczuwalny. Mieszkańcy wielu mniejszych miast komunikują rosnące potrzeby, skarżąc się na niedobór mieszkań na lokalnych rynkach. Taki deficyt może skutecznie spowolnić dalszy rozwój miast, uniemożliwiając napływ nowych mieszkańców, pracowników czy inwestorów.
Popyt na wynajem mieszkań w Polsce jest bardzo silny. Widać to również w projektach PRS, gdzie pustostany stanowią mniej niż 3%. Odczuwalny deficyt mieszkań może stanowić jedną z przyczyn, dla których aż 64% Polaków w wieku 18-34 lata mieszka ze swoimi rodzicami. Średnia dla krajów Unii Europejskiej plasuje się 15 punktów procentowych niżej. Świadomi tego, jak i faktu rosnących czynszów są inwestorzy z Izraela, Skandynawii i Azji, a także ze Stanów Zjednoczonych, Francji i Wielkiej Brytanii, którzy wykazują rosnące zainteresowanie sektorem PRS w Polsce.
Fot. Unihouse
Trudności vs możliwości
Największą bolączką sektora najmu instytucjonalnego jest ryzyko natury legislacyjnej. Niestabilność podatkowa może okazać się czynnikiem, który pchnie inwestorów do podjęcia działań w krajach, gdzie ta kwestia została już uregulowana. Kolejną trudność sprawiają wysokie koszty finansowania i budowy, które mogą skłaniać do alternatywnych rozwiązań, czyli przekształcania powierzchni biurowych lub rewitalizacja starych budynków mieszkalnych. Nie bez znaczenia pozostają rosnące koszty energii, które z czasem mogą powodować redukcję zysków. Z kolei konieczność implementacji rozwiązań z obszaru zrównoważonego budownictwa może powodować dezorganizację działań i konsekwencje wynikające z braku doświadczenia w tym obszarze.
Kwestia legislacji i podatków pozostaje niezależna od biznesu. Wszystkie pozostałe kwestie rozwiązuje budownictwo w technologii modułowej, które po zastosowaniu na większą skalę jest w stanie rozpędzić rozwój PRS w Polsce. Pozwala ono na szybką realizację projektu, ponieważ elementy modułowe są produkowane w fabryce i transportowane na miejsce budowy, gdzie montuje się je w zaledwie kilka dni. Poza tym budownictwo modułowe jest tańsze niż tradycyjne, ponieważ wymaga mniejszej liczby pracowników i materiałów budowlanych. Poszczególne moduły produkowane są w kontrolowanych warunkach fabrycznych, dzięki czemu inwestycja nie jest narażona na opóźnienia z powodu złych warunków atmosferycznych, a koszty znane są jeszcze przed rozpoczęciem prac.
Dodatkowo technologia modułowa ściśle wiąże się z tematem energooszczędności i ograniczania śladu węglowego. Nie chodzi tu tylko o stosowanie rozwiązań typu panele fotowoltaiczne czy pompy ciepła, ale też ograniczenie odpadów na etapie produkcji. To bardzo istotne w czasach, gdy ludzie przywiązują coraz większą wagę do wszelkich kwestii ekologicznych oraz zeroemisyjności. Budownictwo modułowe odpowiada na te oraz szereg innych potrzeb, ale jego największym atutem pozostaje elastyczność. Nowo powstające obiekty można zaprojektować w dowolny sposób, nawet po kilku latach użytkowania można je przebudować, a jeśli zaistnieje taka potrzeba – przewieźć w inne miejsce.
Budownictwo modułowe stwarza możliwości i zdaje się idealnie skrojone na miarę potrzeb sektora PRS. Nie chodzi o to, że przy większych staraniach może na nie odpowiedzieć – odpowiada na nie już na starcie. Na chwilę obecną najważniejsze pozostaje tempo budowy nowych obiektów, które zasilą pulę mieszkań dla wynajmu instytucjonalnego. Wygląda więc na to, że do rozpędzenia PRS w Polsce wystarczy wybór odpowiedniej technologii.
